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Trend & topics トレンド&トピックス20『スムストック®』で優良中古を手に入れよう

建て替えの時代から、住み継ぐ時代に変わろうとしています

安心できる住まいの提案

「建物の良し悪しは住むまでわからない」。
中古住宅に対するそんな不安を払拭するため、大手住宅メーカー10社がスムストックに取り組んでいます。

スムストックとは、大手住宅メーカー10 社が導入する優良住宅の評価査定方法にかなった中古住宅のこと。適切な点検、補修を行い、住宅履歴データを備えていること、建築後50 年以上にわたって長期点検・補修制度があること、耐震性能があることが条件。

安心できる住まいの提案

「スムストック」は優良ストック住宅の証

スムストックは、良質な中古住宅を流通させるため、住宅メーカー10社(旭化成ホームズ、ヤマダ・エス・バイ・エルホーム、住友林業、積水化学工業、積水ハウス、大和ハウス工業、トヨタホーム、パナホーム、ミサワホーム、三井ホーム)が扱う新査定基準の中古住宅です。10社が共同で運営する優良ストック住宅推進協議会で査定基準を設け、各社がサービスを提供。一般の中古住宅との大きな違いは、耐震性能が保証され、長期メンテナンスプログラムがあること、さらに住宅履歴が管理されていることです。この条件を満たすため、一般住宅査定とはことなる「スムストック査定」を導入し、建物の価値を判断しています。

スムストックが生まれた背景には、日本の中古住宅がきちんと評価されていないという実情があります。
一般的に中古住宅の価格は、周辺環境や土地の広さなど「土地の価値」が多くを占め、建物の価値は二の次。木造住宅の場合、約27年で価値がなくなるとされています。とはいえ、必ずしも築年数が建物の寿命を示すとはいえません。一方、中古住宅は「現況有姿(ゆうし)」の契約が多く、仲介する不動産業者にも建物を評価する知識がありません。そのため入居してからトラブルが発生することも。どちらの問題も、建物の品質をしっかり見きわめていないことから起こります。

こうした不安を解消するために生まれたのがスムストックです。建物は一般査定価格よりも高く評価されますが、取引実績は年々増加。買主は、高くてもそれだけの価値があると納得して購入しているといえます。スムストックは優良中古選びの新しい選択肢です。

住宅の平均寿命
[出典:国土交通省「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会」(2013年)]
スムストックの取引実績(設立5年間)
[出典:優良ストック住宅推進協議会「取り組み実績とストック査定方式について」2013年9月]

安心のしくみ

安全に住み続けられる中古を手に入れられる

購入者にとって、希望する住宅が安全に住める物件かどうかは気になるところです。スムストック住宅の基本性能で最も大切な要素は耐震性。そのため1981年改正の建築基準法で定められた新耐震基準レベルの耐震性能をクリアすることを最低基準としています。査定は、家の構造・仕様について詳しい知識を持ち、正しく評価できる「スムストック住宅販売士」が実施。きちんと評価した物件なので、安心して生活ができます。

住まいの現状がわかり改修計画が立てやすい

スムストック住宅は、建てたメーカーがわかり、リフォーム履歴がきちんと管理・蓄積されています。つまり、物件の良し悪しを判断する材料が揃っているということ。
これまでに行われてきた点検・リフォームなどの情報がすべて公開されるので、「あと何年快適に住めるか」という建物の現状もわかります。そのため、購入後のリフォーム計画も立てやすくなります。

購入してからのメンテナンスプログラム

新築の住宅でも時が経てば必ず劣化します。しかし定期的なメンテナンスを行うことで性能を維持することが可能。スムストック住宅は、建築後50年以上の長期点検制度・メンテナンスプログラムの対象になっているので安心です。さらに各社の点検制度や保証制度をそのまま引き継ぐことができます。

売却のときにもメリットがある

購入後も性能を維持するために必要なメンテナンス、点検を受けている物件であれば、売却のときもスムストック住宅として査定・評価されます。下に例を挙げたように、スムストック査定は一般査定よりも建物評価が高くなり、平均で500万円以上の差が出ます。安心して購入できるだけでなく、売却時にもメリットのある物件といえます。

スムストックの3つの条件

スムストックの査定評価方法

スムストック査定と一般査定の建物の評価差
※2013年度にスムストックとして流通した事例の一部。
一般的な査定価格は流通耐用年数20年(定額法)で算出

一般査定では、土地と建物の合計が表示されます。これでは建物自体の価格はいったいいくらなのか、購入者には分かりません。一方スムストック査定は、土地価格と建物価格を分けて査定。さらに建物のスケルトン( 構造耐力上必要な部分)とインフィル(内装・設備の部分)には耐用年数の差があるので、分けて考えます。つまり、建物の質をしっかり見極めているということ。土地と建物それぞれを査定し価格を明示するので、適正価格が判断しやすくなります。*スムストック住宅を探すならhttp://sumstock.jp/

●スムストック査定のポイント

●スムストック査定のポイント

  • 1.

    確かな知識を持った
    「スムストック住宅販売士」が査定

  • 2.

    住宅をスケルトン(構造躯体)とインフィル(内装・設備機器等)に分けて査定

  • 3.

    土地と建物の価格を別々に表示

建物評価に大きな差が出るね

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